İlan karşılaştırması yapabilmeniz için en az 2 adet ilan seçmeniz gerekmektedir.


Kapat

KAT MÜLKİYETİ KANUNU

KAT MÜLKİYETİ KANUNUBİRİNCİ BÖLÜMGenel HükümlerA) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:I - Genel kural:Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibibölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayri menkulünmaliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet haklarıkurulabilir.Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleriüzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa malikiveya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.II - Tarifler:Madde 2 - Bu kanuna göre:a) Kat mülkiyetine konu olan gayri menkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapıkısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bukanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); birbağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti);bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara(Kat maliki);b) Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veyafaydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşıbulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı)c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzereyapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanınmaliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (katirtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyetpaylarına (Arsa payı);e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);Denir.III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel birmülkiyettir. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsızbölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki doğrudan doğruya kat mülkiyetinegeçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsil edilen arsa payının ortak mülkiyetesaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerindeğerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsapaylarının yeniden düzenlenmesi, için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birinebu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelençoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikininveya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı biristem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.IV - Ortak yerler:Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bukanun gereğince her halde ortak yer sayılır.a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular,genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki geneltuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genelkömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olupbağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar,yapının genel su depoları, sığınaklar,b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak, şebeke ve antenler; sıcak vesoğuk hava tesisleri,c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma içinzaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yeri) konusuna girer.B) Bağlantılar:I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bağlı arsapayı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarakdevredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurumamış arsa payıbırakılamaz.Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklarkurulamaz.Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasınatescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında,kendiliğinden kayıtlar. II - Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerer arasındaki bağlantı:Madde 6 – Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olankömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, aitolduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tekbaşına maliki olur.Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapınınoturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşmasımümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortakyerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.(Şüfa) alma satın öncelikle ve giderilmesi (Şuyuun) Ortaklığın>I- Ortaklığın giderilmesi:Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesiistenemez.Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir; bunlardaortaklığın giderilmesi istenebilir.II - Öncelikle satın alma hakkı:Madde 8 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş birgayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılmasıhalinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde ötekipaydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler.Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındakisözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, katmülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine görekarara bağlanır.İKİNCİ BÖLÜMKat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının KurulmasıA) Genel kural:Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulun yalnız birveya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyetikütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkrayagöre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesidâvalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması vebağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetin çevrilmesine ve paylar denkleştirilmeksuretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar ve-ilebilir.B) Kat mülkiyeti kütüğü:Madde 11 – Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescilolunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüneyapılacak tescillerde de uygulanır.Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümlergözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır.Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre,ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.C) Kat mülkiyetinin kurulması:I - İstem ve belgeler:Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda ogayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresineverilmesi veya istemde bulunulması lâzımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresincedüzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerininayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi arsa paylarınıngösterilmesi şarttır.Dilekçeye veya istem tutanağına, kananalara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerdenbaşka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklentive ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafındanyapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içindegösterilenlerin doğurduğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerinigösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerinigösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıpsıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütünpaydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste; d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğinegöre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veyamalikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.II - Sözleşme ve tescil:Madde 13 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine ver ilenbelgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkiliolduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmisözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet)hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.) ibaresi yazılarak sayfakapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünün ayrı birsayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta,ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlıbulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter vesayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu SiciliTüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin katmülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır vekütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.(Değişik: 13/4/1983-2814 / 5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesindenbaşka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüneait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.D) Kat irtifakının kurulması:Madde 14 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814 / 6 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısıtamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için oarsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 ncimaddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlene proje, plan, liste ve (d) bendindekiyönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lâzımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıcayönetim planı istenmez.Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgilibulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar)hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonrakat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentilerkütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerindenbiri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senece ve 12 nci maddede yazılıbelgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğununbelediyece tasdikine dayanılarak yapılır.ÜÇÜNCÜ BÖLÜMKat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları -A) Kat maliklerinin hakları:I - Bağımsız bölüm üzerinde:Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümlerisaklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.II - Ortak yerler üzerinde:Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortakmülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras,çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, herkat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.B) Kat irtifakı sahibinin hakları:Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süreiçinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklıolarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.(Değişik: 13/4/1983 -2914/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmışve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetini geçilmemiş olsadahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.(Ek: 13 / 4 / 1983 - 2814 / 7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendiaralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyetiyöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.DÖRDÜNCÜ BÖLÜMKat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin BorçlarıA) Kat maliklerinin borçları:I - Genel kural:Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırkendoğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara veoturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarakfaydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsilolarak sorumlu olur.Giderlere ve sigorta primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk: Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini vesağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.(Değişik: 13 / 4 / 1983 - 2814 / 8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızasıolmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dışbadana veya boy yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikteonarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunanbağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zararvermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.Her kat maliki Anagayrimenkulde ve diğer bağımsız bölümlere, kurusu ile verdiği zarardan dolayıdiğer kat maliklerine karşı sorumludur.III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13 / 4 / 1983 - 2814 / 9 md.) Kat maliklerinden her biriaralarında başka türlü anlaşma olmadıkça0a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleriile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler içintoplanacak avansa kendi arsa payı oranında;katılmakla yükümlüdür.c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendibağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığınıileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.(Değişik: 13 / 4 / 1983 - 2814 / 9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında,diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genelhükümlere göre dava açılabilir. İcra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyenkat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekleyükümlüdür.Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi birsuretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıklarıödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.IV - Sigorta anlaşması:Madde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigortaedilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmaklayükümlüdürler.Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşmeolmadıkça kat maliklerine, arsa payları oranında paylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasarauğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranındaharcanır.Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilmeyecek olan zararlarını karşılamak üzere,kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacaksigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnızkendilerine ait olur.Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.V - Ortak giderlerin teminatı:Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13 / 4 / 1983 - 2814 / 10 md.) Kat malikinin, 20 nci maddeuyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsızbölümlerin birinde kira akdine, oturma (Süknâ) hakkına veya başka bir sebebe dayanarakdevamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracınınsorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundandüşülür.Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen katmalikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılıistemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. MedeniKanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.(Değişik: 13 / 4 / 1983 - 2814 / 10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veyadiğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.IV - Müsaade mecburiyeti:Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydanagelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması içindiğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatlaoturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmayamecburdurlar.Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerininveya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalanbağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleriveya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatlaoturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhalödemekle yükümlüdürler.VII - Yasak işler:Madde 24 –gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız birbölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; katmaliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayınmuayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro,kahvehane, gazino, pavyon, bar, klüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri vefırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane,basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceğikararla açılabilir.Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin katmülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.VII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerinegetirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecedeihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerinedevredilmesini hakimden isteyebilirler.Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o katmaliklerine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi içindava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsaveya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar vedavalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa paylarıoranında, devrolunur.Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılıiçinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilenemre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki katmaliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmaksuretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.Bu maddedeki dâva hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde davahakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadankalkmışsa düşer.B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa varsa üzerinde, ileride katmülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plâna göre tamamlanması içinkendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarıncakolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtartarihinden başlıyarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üze-rine hakim,onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa paylarıoranında devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılmamasısebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkarı zararı tazminleyükümlüdür.BEŞİNCİ BÖLÜMAnagayrimenkulün YönetimiA) Genel kurul:Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunlarınemredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.p plânı: Yönetim>Madde 28 – Yönetim pânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yöneticive denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütünhak maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.Yönetim plânında hüküm bulunmıyan hallerde, angayrimenkulün yönetiminden doğackanlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.Değişik : 13 / 4 / 1983 - 2814 / 11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerininbeşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma haklarısaklıdır.Yönetim plânı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerinive yönetici ve denetçileri bağlar.Yönetim plânının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişikikler yönetim plânına bağlanarak kat mülkiyetininkuruluş belgeleri arasında saklanır.C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:I - Toplantı zamanı:Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilenzamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçtebirinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerineimzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, katmalikleri kurulu her zaman toplanabilir.İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantınınnerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.II - Yeter sayı:Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısındanfazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta içerisindeyapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çokluğuyla verilir. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.III - Oya katılma:Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrıbir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursaolsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırkenkesirler gözönüne alınmaz.Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerindenvekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanunu mümessilitemsil eder.Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat malik görüşmelerde hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz.Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanılabilir; ancak aynı kişi oy sayısının üçtebirinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.IV - Kararlar:Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim plânı ve kanunhükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulununkararlarına uymakla yükümlüdürler.Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat maliklerinin arasında veyabunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkananlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfasınoter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda buulnan bütün kat malikle-rince imzalanır;karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önceverilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.V – Hâkimin müdahalesi:Madde 33 – Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birininyahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarakdevamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümelerini yerine getirmemesi yüzünden zarargören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesinebaşvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir.Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına ve bunlarda bir hüküm yoksa,genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, t esbit edeceğikısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan2.000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci made hükmümahfuzdur.D) Yönetici:I - Atanması:Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardanseçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseey (Yönetici), kurula da(Yönetim kurulu) denir.Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yöneticidurumundadır.Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık topantısında yeniden atanır; eski yöneticitekrar atanabilir.Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yöneci atayamazlarsa ogayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerineve mümkünse diğerleri de dinledikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynenkat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu at anma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat maliklerikurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi,değiştirmeye müsaade edebilir.Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmedeböyle bir şart olmasa bile haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticidenteminat göstermesini istiyebilir.Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ev adresinin anagayrimenkulün griş kapısı yanına veya antredegörülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetimkurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 lirayakadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.II - Yöneticinin görevleri:I. Genel yönetim işlerinin görülmesi:Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir; yönetim plânında aksine hükümolmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi:b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı içingereken tedbirlerin alınması, c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri veasansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilenzamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, katmaliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesihalinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğanborçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere aitkiraların toplanması;f)Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydanvermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gereklitedbirlerin, onlar adına, alınması;i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icratakibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;j) Toplantı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendiadına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatınözetini ve tarihlerini ve bütün giderler, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmayave bu defteri ve giderleri belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından noterekapattırılması mecburidir.Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılıcezalar uygulanır.3. İşletme projesinin yapılması:Madde 37 – (Değişik: 13 / 4 / 1983 - 2814 / 12 md.)Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletmeprojesi yapar.Bu projede özellikle:a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecektahmini miktar;c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 ncimaddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;Gösterilir.Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veyataahhütlü mektupla bildirilir. Bildirmeden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durumkat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra veİflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.III - Sorumluluğu:1. Genel Kural:Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.2. Hesap verme:Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsaher takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihekadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılızamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.IV - Hakları:Madde 40 –Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılanihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getiremezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeyemecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığızararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılanihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeyemecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığızararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tâyin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.(Değişik: 13 / 4 / 1983 - 2814 / 13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmışyöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağınıkararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normalyönetim giderlerinin yarısına katılmaz. E) Yönetimin denetlenmesi:Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler vehaklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.Hesapların denetlenmesi için yönetim pânında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üçayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zamanyapılabilir.Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleribir denetiçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kuruluyönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayıiçinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulünyönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlümektupla kat maliklerine gönderilir.Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları (1) den başlayıpsıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçiriptarih koyarak altını imza ederler.F) Yenilik ve ilâveler:I - Faydalı olanlar:Madde 42 – Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklikyapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir halekonulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik veilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.Bu işlemlerin giderleri, yeniliklerinden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir.(Ek: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992 - 3770/1 md.) Kat maliklerindenbirinin isteği ile ortak kaloriferlerle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmayadönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ileverecekleri karar üzerine yapılır.(Ek: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992 - 3770/1 md.) Ortak kaloriferle olanısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu kararaaykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payıoranına göre ödenir.II - Çok masraflı ve lüks olanlar:Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumunagöre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılmasımutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmakistemeyen kat maliki, giderek katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini,onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli ve cüzi halefleriyenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi, arsa payları oranındakatılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlarIII - Bağımsız bölüm ilavesi: Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam katyapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddeninikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahilolmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yenidenve oybirliğiyle tespit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payıüzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakıkurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündekiirtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncümadde hükmüne göre bağlantı sağlanması;ŞarttırBu nitelikteki ilâve ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen katmaliklerinin arsa paylarından, bu ilâveler sebebiyle azalan kısmın, ilâveyi yaptıranların bağımsızbölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat mailelerinin arsa paylarındanyeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsızbölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onuyaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasınayeni malik veya malikler adına tescil edilir.G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmınmülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatıveya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün katmaliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.ALTINCI BÖLÜMKat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona ErmesiA) Kat mülkiyetinin sona ermesi:I- Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:Madde 46 - mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla katmülkiyeti kendiliğinden sona ermez.Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamışbulunan malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adı mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemiüzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yenibir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur.Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yenisicil kaydına bunlar da yazılır. Bağımsız bölümlerden biri bir aynı hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmışbulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silindikçe, anagayrimenkul üzerindekikat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiistenemez.Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnızborçluya ait mülkiyeti payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarınaaktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyetesasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldaki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmeksuretiyle genel kütüğe tescil olunur.Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicilkaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılıbulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümünmalikine ödenir.Anayapının harap olması:Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetikendiliğinden sona erer.Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içindebölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenintamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında vearsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunanarsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar/ hanesine işaret olunur; arsapayını devralanlar, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümüyeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağılı arsapaylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarakkat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetikendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigortabedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılmasıdiğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunlarıyeniden yaptırıp yaptırmıyacakarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer katmaliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmakistemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlereöncelikle devredilir.Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamıncakendiliğindin kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir.Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütüktensilinir.III - Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halindedurum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresinederhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümüharap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorunluolup, Hazine sorumlu değildir.Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genelkütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre,genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyethükümleri yürür.Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyetiesasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dairhükümler uygulanır.B) Kat irtifakının sona ermesi:Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memurunaverecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman sonverebilirler.Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılmayacak halegelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.(Değişik fıkralar: 13 /4 / 1983 - 2814 / 14 md.)Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıliçinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri dedinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına kararverir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.YEDİNCİ BÖLÜMSon HükümlerA) Yasaklar:Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, birgayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başınafaydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.Tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.B) Yeni duruma uyma:I - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:Madde 51 - (Değişik birinci fıkra: 30 / 4 /1969 - 1166 / 1 md.) Medeni Kanunun yürürlüğegirmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaşlarındanbirinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak içinüzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihe kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifakhakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve katmülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu idaresine başvurması üzerine tapuidaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarakyapılır; bu halde fotoğrafın, tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter.Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemeyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan veyönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hâkimin müdahalesine dair olan 33 üncümadde hükmü uygulanır.II - Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda:Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibiisimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlayarak üç yıl içinde,aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir.a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri, aralarındayapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbirbedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaşolurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslaragöre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir vekütüğe o suretle tescil edilir.c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eskihaklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğuyerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tespiti ve gerekenbelgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bentlerindeki esaslar uyarınca, haksahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün haksahiplerine bildirilir.Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi içingereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel kanunhükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bununu kendilerine bildirilmesinden başlayarak bir ayiçinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.III - Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin ogayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuşolan irtifak Hakları, bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetim,yönetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerinekatılması hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin durumu:Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkullerarasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi buanlaşma hükümlerine göre yapılır.Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri,birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesinceayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, ötekigayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedelödenince ortaklık giderilmiş olur.Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay içinde bedel ödenmez veyaaltı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılangayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğergayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açıkartırma yoliyle satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdiredilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.D) Harç ve vergiler:Madde 55 - Bu Kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devriniihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğegirmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve MedeniKanundan önce kurulmuş olan Hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakınaçevrilmesi işlemlerine de şamildir.Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerinbelediyesine ve vergi dairesine bildirilir.E) Belediyesi olmayan yerlerdeki durum:Madde 56 - Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmayan yerlerde o yerin bağlıbulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesindebahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.

hazır emlak sitesi
Google LogoÇeviri tarafından desteklenmektedir
Google LogoÇeviri tarafından desteklenmektedir

Eryaman kiralık daire

Eryaman Satılık Daire

Eryaman'da satılık daire

Ankara Eryaman satılık daire

Eryaman'da kiralık daire

Eryaman kiralık ev

Eryaman satılık ev

Ankara Eryaman kiralık daire

Eryaman satılık

Ankara Eryaman'da satılık daire
Eryaman emlak